תמ"א 38 ותוספות בניה

תמ"א 38 ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית – אשר מטרתה לאפשר חיזוק בניינים ישנים. שאינם עומדים בתקן הבטיחות במקרה של רעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרים של תוספות בניה, שיעלו את ערך הבניין. בכפוף לשיפוץ יסודות הבניין והשלד והתאמתם לתקן. תוכנית תמ"א 38 הוכנה ונערכה החל משנת 2002 על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים, בראשם עמד האדריכל יונה פיטלסון וצוות משרדו. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

תוכנית תמ"א 38 לא הצליחה לרקום עור וגידים. ועד סוף שנת 2007 תוכנית תמ"א 38 הוגדרה ככישלון חרוץ. בעקבות מספר לא מבוטל של רעידות אדמה קטנות הוחלט לתקן את המעוות באמצאות תיקוני חקיקה.

התיקונים התבצעו בשלושה מישורים:

המישור הראשון – פטור חלקי של היטל ההשבחה {90%} באזורי הביקוש ופטור מלא בפריפריה.

במישור השני – ניתנים פטורים לעניין מס שבח ורכישה (הפטור אינו חל על יזמים ואלו יישאו בהוצאות מס רכישה בגובה 5%).

המישור השלישי – והחשוב ביותר הינו הורדת רף ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע העבודות כך שלצורך חיזוק בלבד הרף הדרוש כיום 51%. רף הסכמה לצורך הרחבת דירות קיימות 60%. רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% בלבד.

למרות האמור דלעיל קיימים חסמים משמעותיים נוספים. כתבה שפורסמה בעיתון הארץ על ידי דורון פריזמנט יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות בוני ומפתחי ישראל. משקפת את המצב להלן קטעים נבחרים
תמ"א 38 מלאה עדיין בחסמים משמעותיים שניתן לחלקם לשלושה מישורים עיקריים.

החסמים המשמעותיים במישורים אלו

המישור הראשון נופל בגדר ההיגיון הכלכלי הבסיסי – בערים מסביב לתל אביב אין התאמה בין זכויות הבנייה ליחס הכלכלי הדרוש כדי לתמרץ את הדיירים והיזמים למגן את הבתים. התוכנית במתווה הקיים מאפשרת בנייה של קומה אחת נוספת בלבד על גבי בניינים. בניית קומה אינה מגלמת מרווח כלכלי מספק שבגינו קיימת כדאיות כלכלית למגן את הבית. חמור מזאת, אי קיום התמריץ הכלכלי גדל ככל שמתרחקים מערי המרכז. התוצאה היא כי במתווה הקיים כיום אין כל תמריץ כלכלי למגן את הבתים בפריפריה. המשמעות היא קשה ולא מפתיעה – הותרת תושבי הפריפריה ללא כל מיגון במקרה של רעידות אדמה. יישובי הפריפריה, יש לציין, נמצאים בקו הסיכון הגבוה ביותר מבחינה סטטיסטית להיפגע מרעידת אדמה.

הביורוקרטיה היא מכשול נוסף העומד בפני יישום מוצלח של התוכנית. חוק התכנון אינו תואם לבנייה על גגות ומצריך התאמה, נושא החנייה מהווה בעיה תכנונית אמיתית, שכן גודלם של רבים מהמגרשים אינו מאפשר הוספת מקומות חנייה כמתחייב מהתוכנית, והליכי הרישוי ארוכים בצורה מוגזמת.
ולבסוף, המישור המימוני – בשל הקושי במתן ביטחונות, הבנקים לא ממהרים לתת מימון לפרויקטים כאלה. מאחר שמדובר בזכויות ולא בקרקע, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, וזאת בנוסף לביטחונות שהם נדרשים להעמיד לדיירים. יש לשקול תוכנית למתן ערבות מדינה בכפוף לתוכנית עסקית כדי לזרז את מיגון הבתים.

הבעיות שנסקרו מהוות מכשול בפני הגשמת המטרות של תמ"א 38. פתרון הבעיות נראה סבוך, מגושם ורחוק. הסיבה העיקרית לכך היא שאין גוף אחד המרכז את העניין, והמיגון בפני רעידות אדמה נופל בין כיסאות משרדי הממשלה, גופים ציבוריים וגופים פרטיים. יש להקים מינהלת אחת בעלת סמכויות לריכוז ופעולה בתחום, ולהבין שעד שכשלים אלה לא יבואו על פתרונם, מאות אלפי בני אדם מצויים בסיכון מתמיד וגובר לחייהם.

מטרתה של תוכנית תמ"א 38

בישראל קיים תקן לבניה האמור להבטיח יציבות מבנים במקרה של רעידת אדמה. תקן זה נקרא תקן ישראלי 413, והוא התקבל לראשונה בשנה 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן. עלות חיזוק שלדי בניינים והתאמתם לתקן היא גבוהה. מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי בתים לערוך את השיפוץ ולאפשר להם לממן אותו. התמריץ הוא בדמות קבלת היתר לבניה נוספת, ובכלל זה הוספת קומות נוספות לבניין או הרחבת הקומות הקיימות.

באזורים שבהם יש גאות בשוק הנדל"ן, תמ"א 38 יצרה גל של יזמות בתחום, ובעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לשיפוץ במסגרת התמ"א. עם זאת, עד לינואר 2008 רק מבנים בודדים שופצו בפועל במסגרת התמ"א.

זכאות עבור תוכנית תמ"א 38

זכאים להיתרי בניה במסגרת התוכנית בניינים שנבנו לפני שנת 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. תמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, ובכלל זה מבנים בני עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן תוכנית תמ"א 38 אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

זכאים בתמ"א 38 בניינים למגורים ובניינים לשימושים אחרים.

יישום התוכנית כפוף לשיקולי התכנון של ועדות התכנון המחוזיות, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר. על ועדות אלה לגבש קווים מנחים להחלטותיהן.

אפשרויות הבניה במסגרת תמ"א 38

לגבי המבנים הזכאים להיות משופצים במסגרת התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

• חיזוק המבנה בלבד – בקשה לחיזוק בלבד, ללא תוספות בנייה, מאושרת אוטומטית.
• חיזוק המבנה ותוספת יחידות דירות חדשות – בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות – נדרש שהתוספת תכלול בניין מרחב מוגן דירתי או קומתי.

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.

בבנייה במסגרת התמ"א יש להתייחס גם לנושאים הבאים:

מעלית – תוכנית תמ"א 38 מתירה בניית מעלית, גם באופן החורג מקוי הבניה הרגילים של הבניין.

חניה – תוכנית תמ"א 38 מחייבת בניית חניות עבור הדירות החדשות. והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.

מראה הבניין – במקרה של תוספות בניה, מראה התוספות צריך להתאים למראה הקיים של הבניין. והתמ"א דורשת לשפץ את חזית הבניין ושטח המגרש.

האפשרות לפטור ממיסים נדונה אך עד היום לא התקבלה סופית בעניין. רשות המיסים הודיעה בשנת 2006 על הקפאת גביית מס שבח ומס רכישה במקרה של בניה לפי התמ"א. והבטיחה שתפעל כך שלכשיתקבלו החוקים בעניין, הם יופעלו רטרואקטיבית. הודעה זו אינה תקפה לגבי היטלי השבחה, הנגבים על ידי הרשויות המקומיות.

איך מתחילים?

אנו באתר 'בשביל העיצוב' חיברנו עבורכם את כל הדרוש להגשמת חלום תמ"א 38 עם כל המשתמע מתהליך תמ"א 38 על מנת שתוכלו לקבל:

• שיפוץ חיצוני למבנה.
• שיפוץ פנים למבנה כולל לובי מפואר.
• הוספת מעלית כולל שינוי מדרגות במידת הצורך.
• העלאת ערך הדירות בבניין בין 20 ל-30 אחוז.

ללא עלויות מצדכם ועם מיטב האדריכלים והמהנדסים בתחום אשר ילוו אתכם מתחילת הפרויקט ועד סיומו.