תיאום ציפיות – היא מילה יפה, חברותית כזו. כן, נכון, צריך איזה קליק, ואיזה תאום. אבל בואו נשאיר את הציפיות לכריות. אלו שתוכלו לבחור בהום סטיילינג אחרי שהדירה המשופצת תהיה מוכנה, פלוס המיטה. וביתיים נצלול למשימה המאוד מוגדרת ומאוד טכנית בתהליך בחירת הקבלן והחוזה איתו.
מה חשוב בחוזה עם קבלן?
ממה מורכב חוזה עם קבלן – כמו כל דבר בצה"ל, גם חוזה מורכב מ-3 חלקים בסיסים.
- סט תוכניות עבודה לשיפוץ.
- כתב כמויות מתומחר על ידי הקבלן.
- חוזה.
1. סט תוכניות עבודה לשיפוץ
סט תוכניות לשיפוץ יהיו מצורפות לחוזה עם הקבלן, ומסומנות כנספחים מחייבים לפי מספור הגליונות, תאריך התוכנית, ומספר מהדורה. כדאי לציין בחוזה מה סוג השינויים המותרים להיעשות בתוכניות בלא שינוי במחיר. לדוגמה שינוי מידה של נגרות מטבח כתוצאה ממידה קימת בשטח. או שינוי מהלך קוי תשתית כתוצאה מבעית תשתית לא צפויה. כדאי לצין בחוזה סוגי תוספות ושינויים ומחירם, ולוז מקסימלי לשינוי שאינו מעכב את זמן מסירת הפרויקט. לדוגמה 'תוספת של עד 10% בכמות נקודות החשמל, שימסרו עד שבוע לפני ביצוע חפירות לקוי חשמל, אינן מעכבות את מועד המסירה. תוספת מחיר לנקודה, יהיו לפי המחירון הרשום בכתב כמויות.'
סט התוכניות יכלול בד"כ את כל או את רוב התוכניות הבאות: תוכנית מצב קיים, תוכנית הריסה, תוכנית בניה. תוכניות אינסטלציה, חשמל ו/או חשמל חכם, תוכנית תאורה-תקרה-מיזוג אויר, ריצוף, פריסת חדרים רטובים, תוכנית נגרות מטבח, תוכנית ארונות בנויים, תוכניות פרטי גבס, נישות גבס, או פרטי בנין, תוכניות גמרים-צבע-חיפויים, רשימת דלתות, רשימת אלומיניום, רשימת מסגרות.
2. כתב כמויות מתומחר
כתב כמויות ערוך לפי פרקי הבניה השונים. לכל פרק יש הערות מקדימות. הנ"ל ערוך לפעמים על ידי אדריכל / מעצב פנים ולפעמים על ידי כמאי. ככל שההערות יותר כלליות (בוא נאמר הועתקו לטוב ולרע מניסיון של פרויקט קודם), ויותר מעורפלות ורב משמעיות, הן כביכול מכסות את הלקוח מפני כל טענה של הקבלן 'לא חשבתי שזה כלול במחיר' אבל מצד שני הקבלן יעלה מחירים כדי לכסות עצמו מהפסדים העלולים להיגרם בשל חוזר הבהירות. מומלץ לרשום הערות מפורטות אבל אמיתיות לפרויקט.
בכל פרק יש תתי סעיפים, המתיחסים לפרויקט הספציפי, ספירת הכמויות, מחיר ליחידה, ומחיר סה"כ לסעיף. כל פרק מסוכם בנפרד. לפעמים אפשר להחריג פרק אחד מעבודות הקבלן ולהעביר לקבלן משנה אחר. מקובל להעביר עבודות אלומיניום, נגרות ושיש מטבח, עבודות מיזוג לקבלן ייעודי לתחומים אלו. אך אפשרי לקבל עבורם הצעה גם מהקבלן הראשי. במקרה שפרק מסוים מוחרג לבסוף מעבודת הקבלן הראשי, יש לעדכן את כתב הכמויות לחוזה כך שיכלול רק את מה שבאחריות הבלן, ולהוסיף את תהליך התאום שלו עם קבלני המשנה, מבחינת לוחות זמנים, הכנות, ואחריות על 'קווי התפר בין התחומים'. מסתבר שזה אחד הדברים החשובים ביותר בחוזה ובתהליך השיפוץ.
3. חוזה עם קבלן
מי מכין את החוזה – החוזה עצמו כדאי שינוסח ע"י עורך דין. אך יש לשים לב להלימה בין החוזה ובין התוכניות, ובין כתב הכמויות. אחד הדברים המקשרים את החוזה לתוכניות ולתמחור הוא קודם כל המחיר הנגזר מסך כל הפרקים בכתב הכמויות.
אספקת החומרים והכלים – אספקת חומר 'שחור' שזה חומרי המליטה, חול לריצוף, ברזלים, טיח, ספייסרים, קרשים ואביזרי עזר, וכלי עבודה הם בד"כ כלולים בעבודת הקבלן, עדיין צריך לציין זאת. אספקת חומר 'לבן' שזה כיורים ברזים, ארונות אמבטיה מוכנים וכו', הם בד"כ לא כלולים במחיר הקבלן, אך יש לציין לגבי הובלה שלהם ושינוע. שינוע זה העבודה שנעשית מהמדרכה שבה פורקת המשאית את הסחורה, עד למקום בו ישתמשו בהם בשיפוץ. אם לא יצויין השינוע בחוזה, זה מקור להוספת עלויות פתאומית על ידי הקבלן. אספקת אריחים לריצוף לפעמים נעשית ע"י הקבלן ולפעמים ע"י הלקוח. זו נקודה שחשוב להגדיר בחוזה, או בכתב הכמויות.
תמחור ותשלומים – צריך להכניס סעיף של תוספות מחיר על שינויים, שיהיה בהלימה עם מחירון כתב הכמויות, ובהינתן תוספת שאינה רשומה כדאי לציין מהיכן ילקח המחיר. למשל ביחס לפי מחירון 'דקל'. זה סעיף שאם לא רשום, יהיו קבלנים רבים שיעשו כאן את הקופה שלהם. שלבי התשלום יכולים להיות לפי שלבי עבודה של סעיפי הבניה השונים: שלב סיום עבודות הכנות חשמל, שלב סיום ריצוף, וכו'. ויכולים להיות לפי מקדמה, ולפי תאריכים בהם ישולמו אחוזים שונים מהמחיר הכללי. אפשר להתנות מחיר לפי אישור מפקח הבניה מטעם הלקוח על אישור תוכניות, או על אישור שלב.
תאומים על קבלני משנה -צריך להגדיר מה הכוונה הכנות ותיאומים עם בעלי מקצוע שונים, שעובדים בשילוב עם הקבלן הראשי והם לא מטעמו. וכן אחריות של כל אחד מהם לא לפגוע בעבודת השני. למשל מי מכסה את ארונות המטבח כך שלא יפגעו מהמשך עבודות בניה. ומי פותח את הכיסוי כדי להרכיב את השיש ומכסה אחר כך שוב.
תהליך העבודה וניהולה – צריך להתיחס לנוכחות הקבלן באתר, האם היא יומית, לאורך היום או כמה ביקורים, האם יהיה מנהל עבודה לאורך כל שעות העבודה באתר. מה קורה אם יש עיכוב מסיבות של כח עליון, ומה נכלל כח עליון ואיך הוא משפיע. לדוגמה, בזמן הסגר, פעילות בניה ושיפוצים לא הופסקה. אם הפעילות מופסקת באופן מסוים, לא בטוח שיש לעצור כל התחייבויות, וניתן להאט.
נהלי בטיחות וביטוח – אם יש נהלי בטיחות לא צריך ביטוח. אבל כמובן שעלות מקרה ביטוח יכולה להיות גבוה ולהפוך את כל הפרויקט לסיוט. לכן הקבלן צריך לבטח את העובדים במקום, להתיחס לביטוח צד ג'. לקבוע מי מורשה להיות באתר, כגון המפקח, המתכנן, והלקוח לצורך בדיקות או התיעצויות, ולמנוע גישה הן ע"י הקבלן, והן בעזרת הלקוח, מכל מי שלא אמור להיות באתר. יש לציין איך יתבצע התיחום של האיזור המשופץ.
ערבויות – כדאי לבדוק ע"פ המלצת עורך דין, איזה ערבויות לדרוש מהקבלן, בהתאם להיקפי הפרויקט. במידה ובקשת הערבות מייקרת ומסרבלת את התהליך, ניתן להציע הפקדת צ'ק בטחון. יש לזכור שגם הקבלן רוצה להבטיח את עצמו מפני עבודה שיעשה ואולי לא יקבל עליה תשלום. והרי יש לו הוצאות רבות. אמון, בדיקת עבודות קודמות, והמלצות אמיתיות. יחד עם או תשלומים על פי התקדמות העבודה, יכול להשביע רצון של שני הצדדים.
פינוי ומסירה – התייחסות בחוזה תהיה לתאריך מסירה, לחריגה מהתאריך שאינה כרוכה בקנס/פיצוי שעל הקבלן לשלם, ולחריגה שדורשת פיצוי. לפינוי כלי הקבלן, לאחסון העודפים או לפינוים. להשארת השטח נקי, בניקיון ראשוני, או בפוליש. לעזרה בסידור הריהוט בבית לאחר השיפוץ, אולי גם לעזרה באחסון החפצים לפני השימוש ובהגנה עליהם. ולתעודת אחריות על העבודה, ועל המוצרים שסיפק, לעיתים בצרוף תעודת אחריות של המוצרים עצמם.
לפני שהחלטתם על הקבלן כדאי לכם לקרוא את המאמרים הבאים:
